fbpx

2020.12.20. – Molnár Tamás

Olvasási idő: 6 perc

Az amerikai ingatlanpiaci egyensúly átrendeződése

A 2008-as gazdasági válság előtti ingatlanpiaci fellendülés óta nem produkált a szektor ilyen erős számokat, mint most, egy újabb gazdasági válság közepén. Az ábrákon már első ránézésre látszik milyen szignifikánsan magas értékeket hozott a legutóbbi felmérés. Egy kisebb esés után szinte kilőtt az ingatlanok eladási száma szerte Amerikában.

1. ábra. Családi házak eladási volumene, forrás: FRED.org

Ezzel egy időben, a kínálat nem tudta tartani a lépést a rázúduló kereslettel, és évtizedek óta nem látott szintre esett vissza az eladásra kínált ingatlanok száma, pedig a COVID-19 elején még épp ellentétes irányú tendencia volt a piacon.

2. ábra. Eladásra kínált házak száma az Egyesült Államokban, forrás: FRED.org

Nehéz lehet összeegyeztetni a túlfűtött lakáspiaci keresletet a rekord nagyságú munkanélküliségi rátával, és az erősen alul teljesítő negyedéves GDP adatokkal, ennek ellenére ez nem jelenti azt, hogy a kínálat erőteljes csökkenése, és a vele negatívan korreláló kereslet nem épp egy buborékot formálnak a piacon. Újra.

Elsőként vizsgáljuk meg az ingatlanpiac, illetve a housing sector legfőbb sajátosságait, rögtön kiemelve a ciklikusságot. A lakásárak volatilitása nem elhanyagolható, mivel több tényező is hatással van rá. Főként a piacon lévő kereslet és kínálat mennyisége, a beruházások nagysága, a forgalomban lévő pénzmennyiség és a jelzáloghitelek kamatlába, amiket elsősorban az irányadó kamat befolyásol.

Amerikában a jelenleg kialakult túlhevített ingatlanpiacért elsősorban a kereslet-kínálati egyensúly felborulása és a jelzáloghitelek alacsony kamatlába a felelős.

A ciklikusság tehát egy természetes folyamat a gazdaságban, és minél több dolog hat egy szegmensre annál érzékenyebb az árfolyam. Leegyszerűsítve az ingatlanpiaci ciklikusság azt mutatja meg, hogy egy adott pillanatban mekkora igény van a házépítésre. Azokban az években amikor dübörög a gazdaság, illetve az építőipar, a házak árai is emelkednek, majd egy szinten ez megtelítődik, amikor a fogyasztók úgy ítélik meg, hogy túl magasak az árak. Ekkor esni kezd a piac, kevesebb építési engedélyre lesz szükség, a csökkenő keresletre reagál a kínálati oldal, és szép lassan újra emelkedni kezd a piac a következő „túlárazottságig”. Ezt a hosszútávú trend körüli ingadozást jól szemlélteti a következő ábra.

3. ábra. Házépítési engedélyek ciklikussága 2000 és 2020 között, forrás: Saját szerkesztés

Felmerül akkor a kérdés, ha most egy egészségügyi krízis közepén vagyunk, ami erősen hat a globális ellátásiláncokra és azon keresztül a gazdaságra, hogy emelkedhetnek mégis az árak?

Ahogy az 1. és 2. ábrán is látszik hirtelen hatalmas kereslet zúdult a piacra, amivel a kínálati oldal nemhogy nem tudott lépest tartani, hanem soha nem látott mélységbe zuhant vissza az eladásra kínált lakások száma. Ez elsősorban annak köszönhető, hogy a koronavírus okozta válság miatt az ingatlanok átlagosan alacsonyabb áron adhatók el, mint előtte. A lakásárak mediánértéke $312.800 a legutóbbi felmérések alapján, ami lényegesen kevesebb, a februári $331.800-as csúcsánál.

De mi a helyzet ezzel szemben a medián bérekkel?

Nos, a lakáspiaci árakkal szemben a teljes munkaidős állások után járó medián bér 6,81%-kal növekedett, illetve az átlagos órabér is 3,33%-kal több, mint a vírus előtt volt. Röviden ez annyit jelent, hogy az emberek több pénzt kapnak a munkáért cserébe, és az ingatlanárak is csökkentek, igaz az indikátorok szerint nem olyan szintre, hogy vásárlói piacról beszéljünk, de lényegesen olcsóbbnak érződik most ingatlanpiacra lépni.

4. ábra. Medián lakásárak és medián kereset alakulása az elmúlt 20 évben, forrás: FRED.org

A lakásvásárlási hajlandóságot tovább növeli a tény, hogy a gazdaságélénkítés miatt az alapkamatot szinte 0%-ra csökkentette a FED, melynek következtében a 30 éves, fix kamatozású jelzáloghitel történelmi mélypontra zuhant, egészen 2,81%-ra. Ilyen kamatfizetési kötelezettség mellett sokkal ösztönzőbb a háztartások számára a hitelfelvétel, amit elsősorban lakásvásárlásra fordítanak. Recessziós gazdaságban nem meglepő a kamatok csökkenése, mivel egy prociklikus változóról van szó, azonban emellé még plusz ösztönzőként társul a hiteltörlesztési moratórium is. Jelenleg 3,4 millió amerikai állampolgár jelzáloghitele kapott fizetési halasztást, mindeközben 700 milliárd dollárral nőtt a teljes ingatlanpiac értéke ebben az évben, és még csak október van.

A hiteleket tehát még nem kell törleszteni, a lakásárak közben száguldanak egyre magasabbra a piacra zúduló kereslet miatt, amit az alacsony kamatlábak által hajtott „olcsó” jelzáloghitel gerjesztett. Ez a helyzet sokaknak ismerős lehet 2008-ból.

Más párhuzamot is lehet vonni a 2008-as válság előzményei és a jelenleg alakuló piaci helyzet között. Amerikában 13 éve nem volt olyan magas az egy hónapban eladott családi házak száma, mint most. A januári lokális maximumot már 28%-kal meghaladták az augusztusi számok.

5. ábra. 2007 óta nem látott kereslet az ingatlanpiacon, forrás: FRED.org

Akkor viszont felmerül egy újabb fontos kérdés. Megismétlődhet-e az az ingatlanpiaci válság, ami 2008-ban magával rántotta a teljes housing szektort? A legmegfelelőbb válasz erre az, hogy nem.

2008-as bankválság nagyon messzire, egészen a bankok deregulációjának kezdetéig nyúlik vissza, melynek következtében olyan magas kockázatú pénzügyi eszközök is létrejöhettek, mint a CDO, vagy a hitel nem-teljesítési csereügyletek. A jelenlegi bankszektor sokkal szabályozottabb annál, minthogy újból kockázatos hiteleket folyósítson fizetésképtelen ügyfeleknek, akik aztán újabb hiteleket vennének fel a korábbi tartozás fedezésére. Ezenkívül az előbb említett bérnövekedés és a lakásárak csökkenése egy olyan jelenség, ami a 2000-es évek elején nem volt megfigyelhető, sőt a medián bérek növekedési üteme messze elmaradt a lakásárak növekedési ütemétől. Így összességében, aki shortolni akarta az ingatlanpiacot annak még bőven várnia kell, mivel a jelenlegi piaci környezet rég nem látott mértékben kedvez az új lakásvásárlók számára.

Végül vizsgáljuk meg, hogy milyen rövid- és középtávú kilátásai vannak a szektornak. Az előbb említett családi házak eladásának volumene nem csak a gazdasági visszaesést tudja jól jelezni, hanem az abból való kilábalást is.

Gazdasági válságok idején, mint a 70-es, 80-as évek olajválságai, a 2000-es évek dot-com lufija, vagy a 2008-as pénzügyi válság, a recessziós intervallumban mindig, prociklikusan, keresletcsökkenés volt megfigyelhető a családi házak esetében. Historikus adatok alapján azonban az is elmondható, hogy az eladott családi házak számának növekedése jó indikátor tud lenni a válság végének megállapítására. Az eladások száma általában gyorsan felpattant, vagy amennyiben nem előzte meg komolyabb visszaesés, az egekbe szökött, amikor a gazdaság elkezdett kilábalni az őt ért sokkból.

Egy másik fontos mutató, az újra listázott ingatlanok aránya, vezető indikátorként tud funkcionálni szélsőséges helyzetekben. Ez azt mutatja, hogy hány házat kellett újra meghirdetni amiatt, mert nem tudták a szerződésben meghatározott időn belül eladni, vagy a vevő végül elállt a vásárlástól. Normális piaci körülmények között ez a szám 1% körül ingadozik. A 2020-as koronavírus okozta válság kezdetén megduplázódott az sikertelenül meghirdetett ingatlanok száma, ami annak volt köszönhető, hogy akik épp házat akartak vásárolni, azok inkább elálltak a vásárlástól, majd szép lassan elkezdett kihűlni a keresleti oldal és sok más piaccal együtt az ingatlanpiac is beszakadt, mint láthattuk, átmenetileg.

A válság kezelésére megérkezett a FED kamatcsökkentése, amellyel csökkentek a jelzáloghitelek kamatai is, a lakásárak országszerte alacsonyabbak lettek, míg a fiskális intervenciók meghozták a várt hatásukat, az amerikai lakosság úgy érezte megfelelőek a körülmények a lakásvásárlasra, így erős kereslet érkezett a piacra, ami lenyomta az újra listázott házak számát.

6. ábra. Újra listázott ingatlanok száma, forrás: Altos Research

De miért is jelzi előre a kialakult trend fordulatát ez a mutató? 2006-ban, amikor a subprime hitelek miatt mindenki ingatlant akart vásárolni, természetellenes volumenű kereslet zúdult a piacra. Egy idő után viszont, ezek a hitelezők elkezdtek fizetésképtelenné válni, a kínálat pedig nem tudta lereagálni a történteket, amiből az következett, hogy megnövekedett az újra listázott ingatlanok száma. Ez volt az egyik első jele a 2008-as pénzügyi válságnak. Jelen pillanatban ez a mutató a korábbi évekhez viszonyítva átlagosnak mondható.

Nehéz időket élhetünk át 2020-ban. Olyan időket, ami nem csak a tőkepiacokat viseli meg, hanem társadalmunkat is globális veszélyezteti. Úgy tűnik a koronavírus nem hagyja emelkedni a tőzsdéket mindaddig, míg köztünk van, így létfontosságú lesz a vakcinafejlesztő cégek gyorsasága, hogy a gazdasági és társadalmi depresszióból minél hamarabb kilábaljunk.

7. ábra. Növekedési részvények és értékalapú részvények közötti szakadék, forrás: Bloomberg Terminal

Ez a kilábalás pedig egy új korszakot hozhat el a piacra, ahol az értékalapú részvények kerülhetnek előtérbe a növekedési részvényekkel szemben, és legalább a közöttük álló szakadék csökkenhet. Az ingatlanpiac, beleértve a housing szektor, mindig is az értékalapú szektorok közé tartozott, így ezúttal is profitálhat a koronavírus által előidézett változásból.

Forrásjegyzék

https://altosresearch.com

https://fred.stlouisfed.org

https://www.investopedia.com/articles/investing/011916/brief-history-us-banking-regulation.asp

https://www.zillow.com/home-values/

A jelen cikkben leírt információk, elemzések a szerző magánvéleményét tükrözik. A jelen cikkben leírtak nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII. törvény (a továbbiakban: Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást. Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani, melyre a jelen cikk nem vállalkozik és nem is alkalmas. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadóval!

© Budapest Investment Club